Türkiye'de artan konut ve kira maliyetleriyle birlikte gözler, dar ve orta gelirli vatandaşların barınma giderlerini azaltmayı amaçlayan kiralık sosyal konut modeline çevrildi. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından İstanbul'da başlatılması planlanan model kapsamında 15 bin kiralık sosyal konutun hayata geçirilmesi öngörülüyor.
Projenin ilk aşamasında 1.000 konut için başvuruların 14 Eylül'de başlaması bekleniyor. İstanbul'da uygulanacak modelin ilerleyen dönemde kiralık konut arzında sıkıntı yaşanan diğer büyükşehirlere ve Türkiye geneline genişletilmesi de gündemde.
TOKİ kiralık sosyal konut başvuruları ne zaman?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Özelmacıklı'nın verdiği bilgilere göre, projenin ilk aşamasında İstanbul'daki 1.000 konut için başvuru alınacak. Konutların Avrupa ve Anadolu yakalarında yer alması ve hak sahiplerine üç yıllığına kiralanması planlanıyor.
Projenin başvuru koşulları ise en fazla merak edilen konular arasında bulunuyor. İstanbul'da ikamet etme, konut sahibi olmama ve belirli bir gelir seviyesinde bulunma gibi kriterlerin şartlar arasında yer alması bekleniyor.
TOKİ kiralık konutların kira bedeli ne kadar olacak?
Kiralık sosyal konutlarda uygulanacak bedel konusunda henüz kesin bir rakam açıklanmış değil. Özelmacıklı, konutların piyasa rayiçlerinin yaklaşık yarısı düzeyinde kiraya verilmesini beklediklerini belirterek şu ifadeleri kullandı:
''Kiralık sosyal konut projesi çok yeni bir örnek. İstanbul'da 15.000 konutla başlayacak ama 14 Eylül'de aslında ilk 1.000 konut için başvurular alınıyor olacak. İstanbul'da Avrupa ve Anadolu yakasında olması planlanıyor. Kiralık konutların 3 yıl süreyle kiraya verilmesi planlanıyor. Önemli bir adımdır. Türkiye geneline ve diğer büyükşehirlere yayılabilir.
Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde de kiralık konut bulmakta zorlananlar, bununla beraber kamu mensupları, dar ve orta gelirli vatandaşlar gibi farklı konu ve başlıklarda, önceliklerde tanımlanabilir. Tabii bununla beraber aslında önemli konu hangi şartlar olacağı. Şartlar İstanbul'da ikamet ediyor olmak, bununla beraber konutu olmamak, belli bir gelir seviyesinde olmak gibi başlıklar içeriyor. Konutların da piyasa rayiçlerinin yarısı oranında olmasını bekliyoruz.''
TOKİ kiralık konut projesi 81 ile yayılacak mı?
İstanbul'da başlayacak uygulamanın ardından modelin kapsamının genişletilmesi de gündemde. Özellikle kira arzının yetersiz kaldığı büyükşehirlerde kamu eliyle kiralık konut stokunun artırılması planın öne çıkan başlıklarından biri.
Özelmacıklı, modelin diğer illere genişletilmesi ihtimaline ilişkin şunları söyledi:
''Önümüzdeki dönem için gerçekten aslında bu durum umut verici. Özellikle diğer illerde de bunun uygulanması kiralık tarafta belirli bir sayıda devletin aslında konut arzına destek veriyor olmasıyla neticelenir.
Arsaların satılmayacak olması üretilecek konutlar üzerinden geliştirilebilecek bazı gayrimenkul yatırım araçları ve benzerleri bu noktada önemli faydalar sağlayacaktır. 81 il olmasa da önemli derecede aslında kiralık konut arzında sıkıntı yaşanan bazı illerimiz bu kapsamda değerlendirilebilir. Özellikle bazı büyükşehirlerimiz bu kapsamda değerlendirilebilir.''
Kiralık sosyal konutlar kentsel dönüşümde kullanılabilir
Yeni modelin yalnızca dar ve orta gelirli kiracıların konut ihtiyacı açısından değil, kentsel dönüşüm çalışmaları bakımından da kullanılması gündemde.
Özellikle riskli yapıların dönüşümü sırasında evlerinden ayrılmak durumunda kalan vatandaşlar için oluşturulacak kiralık konut stokunun belirli sürelerle değerlendirilmesi mümkün olabilecek.
Özelmacıklı, modelin kentsel dönüşüm açısından sağlayabileceği katkıyı şu sözlerle anlattı:
''Aslında sadece vatandaşlar açısından sosyal konut stoğu satılık üretmek değil, özellikle riskli alanların dönüşüm sürecine destek vermesi açısından da bu tür bir gayrimenkul stoğunun şehrin çeperinde oluşturulması kentsel dönüşüm süreçlerinde bu tür gayrimenkullerin kullanılması önemli faydalar sağlayacaktır. Bu tür tarzı modeller yurt dışında oldukça yaygın. Vatandaşların gelir seviyesi düzelince de zaten aslında diğer gayrimenkuller kısmı ile de süreç rahatlayabiliyor.
Şunu ifade edebiliriz ki, kiralık sosyal konut modelinde o taşınmazlar ve arsalar devlete kalmaya devam ediyor. İhtiyaç sahipleri kullanıyor. Eğer kişinin ileriki dönemde ihtiyacı kalmazsa da aslında o konutu kullanmamış oluyor. Özellikle piyasa rayiçlerinin altında verilecek olması nedeniyle de vatandaşların kullanabileceği önemli bir model. Bu model, çeşitli yatırım fonlarına, kira fonlarına dönüştürülebilirse bu dönüşüm özellikle bu planlamanın arttırılmasına imkan sağlar.''
Sosyal konut yatırımlarında yüzde 150 artış planı
Yeni konut politikalarının bir diğer ayağını sosyal konut yatırımlarının artırılması oluşturuyor. Dar ve orta gelir grubunun konuta erişiminin desteklenmesi amacıyla sosyal konut yatırımlarının yüzde 150 artırılması planlanıyor.
Özelmacıklı, Türkiye'deki konut ihtiyacının devam ettiğine işaret ederek şu değerlendirmede bulundu:
''Ülkemizin konut üretimine hala ihtiyacı var. Biliyorsunuz nüfusta hanelerimizde bir küçülme devam ediyor. Tek kişilik hane halkı yaşayan nüfusumuz yüzde 20 seviyelerine ulaşmış durumda. Bununla beraber özellikle hane halkı ortalaması yüzde 3 seviyelerine kadar gerilemiş durumda. Bunun yanında evlenme, boşanma oranları özellikle kentsel dönüşüm sürecinde konut ihtiyacı gibi çok sayıda başlık konut talebini tetiklemeye devam ediyor.
Bu açılardan baktığımızda her halükarda yeni kiralık ve sosyal konutlar üretecek olması önemli bir proje. Türkiye'de konut sahibi oranı yüzde 56 seviyelerinde. Türkiye bunu arttırmayı hedefliyor. OVP'de gördüğümüz kadarıyla da enflasyon üzerindeki en önemli baskılardan bir tanesi şüphesiz bu. Onun için konut arzının desteklenmesi önemli. Deprem bölgesinde zaten bunun örneğini gördük. Çok ciddi anlamda sosyal konut projesi ve benzerleri başlatıldı. Onun için süreçte faydalı bir ilerlemenin kat edileceğini değerlendiriyoruz.''
İlk kez ev alacaklara finansman desteği gündemde
Konut politikalarında kiralık sosyal konutların yanı sıra ilk defa konut sahibi olacak vatandaşlara yönelik finansman seçenekleri de öne çıkıyor.
Yüksek kredi maliyetleri nedeniyle konut finansmanına erişimin zorlaştığı dönemde, daha uzun vadeli ve düşük ödeme koşullarına sahip modellerin geliştirilmesi gündemdeki başlıklardan biri olarak değerlendiriliyor.
Özelmacıklı, ilk kez konut sahibi olmak isteyenlere yönelik finansman modelleri konusunda şu ifadeleri kullandı:
''İlk defa konut sahibi olacakları her zaman finansman modellerinin geliştirilmesine ihtiyaç var. Ülkemizde şu an 2.70, 2.80, 2.90 gibi faiz oranlarıyla neredeyse kimsenin ev sahibi olması mümkün değil. Şu an sadece tasarruf finansmanı modeliyle ipotekli satışlarda etki eden bir artış görüyoruz ama bunun dışında süreç çok hızlı geçmiyor.
İlk defa konut sahibi olacaklara konut kredisi finansmanı çerçevesinde de ek destekler verilmesi ihtiyacının olduğunu değerlendiriyoruz. Bu çerçevede kiralık sosyal konut belki dar gelirli vatandaşlar için sınırlı kalacaktır ama tasarruf finansmanı modeli çerçevesinde ve özellikle de banka kredileri çerçevesinde modelin desteklenmesi ve gündeme alınması oldukça önemlidir.''
