Son yıllarda konut yatırımlarında yaşanan yüksek maliyetler, kiracılarla yaşanan hukuki süreçler ve artan işletme giderleri, yatırımcıları alternatif modellere yönlendirdi. İzmir’de odalarını satışa sunan bir otelde standart oda 130 bin, premium oda 135 bin, suite oda ise 155 bin Dolardan piyasaya sürülürken bu odalardan 925 dolara varan düzenli aylık gelir ile yıllık kâr payı vaat edildiği görüldü. Öte yandan odaların çeyrek ve yarım hisse şeklinde de alınabileceği aktarıldı. Bu kapsamda birçok yatırımcı, ev satın alıp kiracıyla uğraşmak istemediğini onun yerine otel odalarına ortak olmayı tercih ettiklerini belirtti. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan gayrimenkul danışmanları ise pek çok kişinin yatırımlarını daha garanti ve sorunsuz olması adına bu tip yeni alanlara yaptığını dile getirdi.
‘Strateji değişimi’
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Deniz Kezer, Türkiye’deki konut yatırımlarında son dönemde belirgin bir konsept ve strateji değişimi yaşandığına dikkat çekti. Geçmişte oldukça popüler olan 2+1 ve 3+1 gibi geleneksel kiralık konut yatırımları cazibesini yitirmiş durumda olduğunu aktaran Kezer, “Artık kimse büyük bir ev alıp kiraya vererek gelir elde etme mantığıyla hareket etmiyor. Günümüz piyasasında kiralama amacıyla tercih edilen tek konut seçeneği 1+1 daireler olsa da bu model bile yatırımcılar için giderek uzak bir ihtimal haline geliyor. Bu durumun arkasında yatan temel nedenlerin başında uzayan kiralama süreçleri ve yasal riskler geliyor. Yaklaşık 1-1.5 yıl öncesine kadar İzmir’de boşa çıkan bir ev 1 hafta içinde yeni kiracısını bulup sözleşmesi imzalanabilirken, günümüzde bu süreç 2-2.5 aya kadar uzamış durumda. Kiraların artması kiracıların bu bedelleri karşılamasını zorlaştırırken, ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan sürekli anlaşmazlıklar ve yargının genel tutumu yatırımcıları geleneksel kiralamadan uzaklaştırıyor” ifadelerini kullandı.
‘Sorumluluk işletmecide’
Geleneksel konut kiralama modelinden uzaklaşan yatırımcıların ise alternatif formüllere yöneldiğini açıklayan Kezer, “Bu alternatiflerin başında otel odası yatırımı geliyor. Birçok markanın uyguladığı bu sistemde yatırımcı bir otel odası satın alıyor; tesis yönetimi yıl içerisindeki doluluk ortalamasına göre masrafları, temizlik ve personel giderlerini düşerek kalan net geliri aylık veya üç aylık periyotlarla mülk sahibine ödüyor. Hukuki sorumluluğun tamamen işletmeci firmada olması ve yatırımcının operasyonel süreçlerle hiç uğraşmadan net gelir elde etmesi bu modeli cazip kılıyor. Şehir otellerinden yazlık bölgelere kadar farklı konseptlerde uygulanan bu sistem, alanında uzman avukatlarca hazırlanan sağlam sözleşmelerle yürütüldüğünde olası risklerin de önüne geçilebiliyor” şeklinde konuştu.
Diğer alternatif: Yurtdışı
Bir diğer güçlü alternatifin ise yurtdışı gayrimenkul yatırımları olarak öne çıktığının altını çizen Deniz Kezer, “Türkiye’de bir konutun amortisman süresi ortalama 20 yıl, yani 240 ay civarındayken, yurtdışındaki konut yatırımlarında bu süre 110 ila 120 aya kadar düşebiliyor. Hem oturum hem de turizm veya kiralama amaçlı kullanılabilen bu mülkler, daha kısa geri dönüş süreleri sayesinde yatırımcılar tarafından yoğun ilgi görüyor. Son olarak, konut sektöründeki hukuki ve operasyonel zorluklardan kaçınan yatırımcılar için ticari mülkler de güçlü bir seçenek sunmaya devam ediyor” dedi.
‘Risklere dikkat’ uyarısı
Otel odası yatırımının cazip olması kadar riskleri bulunduğunu açıklayan İzmir Emlak Kulübü Derneği Başkanı Rıdvan Akgün, yaşanabilecek risklere karşı da uyarılarda bulundu. Akgün, “Günümüzde birçok müteahhit 1+1 veya 1+0'lar yaparak insanlardan para toplayıp mağdur etmişlerdi. İçinde tabii ki düzgün müteahhitler, projeler de var ama bağımsız şekilde ‘otel odası’ tapusu vereceğiz diyenler aslında hisse tapu veriyor. Yani resmen bağımsız bir tapu alamayacaksınız, hissedar olacaksınız. O hisse içerisinde iştirakiniz olacak. Yarın bağımsız bir şekilde satmaya kalktığınız zaman ciddi problem ve sıkıntılar olabilir. Türkiye'nin gelişen ekonomik konjonktüründe böyle bir sistem ve garanti olması mümkün değil. Ben İzmir Emlak Kulübü Başkanı olarak buna endişeyle karşılaşıyorum” dedi. Kira garantörlük sisteminin vatandaşa cazip gözüktüğünü söyleyen Akgün, “Kirayı işletmeci şirketin ödeyeceği söyleniyor ama bu şirketler ne kadar güvenli? Bu sistem, devre mülk sisteminin farklı bir versiyonu. Yıllar önce de İstanbul'da benzer bir yatırıma başlayıp binlerce insandan para topladıktan sonra projeyi yarım bırakanları unutmamak lazım” şeklinde konuştu.
