Konut piyasasında hareketlilik sürüyor ancak kazanç reel anlamda geriliyor. Endeksa’nın Kasım 2025 verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları yükselse de alım gücü enflasyon karşısında zayıflıyor.
Endeksa Kasım 2025 Konut Değer Raporunu açıkladı: Fiyatlar artıyor, reel getiri düşüyor
Yapay zekâ destekli gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, Kasım 2025 Konut Değer Raporu’nu yayımladı. Raporda, konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiği ancak enflasyon etkisiyle reel anlamda düşüş yaşandığı vurgulandı.
Satılık konut fiyatlarında artış sürüyor
Endeksa verilerine göre, Kasım ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 28,4, aylık bazda ise yüzde 2,7 oranında arttı. Ancak enflasyon etkisi hesaba katıldığında fiyatların reel olarak yıllık yüzde 2,7, aylık yüzde 1 oranında düştüğü görüldü. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 202 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL olarak hesaplandı. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 14 yıl olarak kaydedildi.
Satış adetlerinde farklı yönlü hareket
Türkiye genelinde Kasım ayında toplam 141 bin 100 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,8’lik bir düşüş anlamına geliyor. Ancak Ocak-Kasım 2025 dönemine bakıldığında, toplam konut satışlarının geçen yıla göre yüzde 13,3 artarak 1 milyon 434 bin 133 adede ulaştığı dikkat çekiyor.
İpotekli satışlar tarafında ise Kasım ayında yıllık bazda yüzde 1,4’lük bir düşüş yaşanarak 21 bin 499 adet satış gerçekleşti. Bu satışlar toplam içindeki payı yüzde 15,2 olarak gerçekleşti. Yılın ilk 11 ayında ise ipotekli konut satışları yüzde 53,5 artışla 207 bin 519 adede ulaştı.
Öğüt: “Reel fiyatlarda gerileme sürüyor”
Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, verilerin konut fiyatlarında nominal artışa rağmen enflasyondan arındırılmış olarak düşüş eğiliminin sürdüğünü gösterdiğini belirtti. Öğüt, “Konut piyasasında fiyat artış hızının yavaşladığını ve daha dengeli bir yapının oluştuğunu gözlemliyoruz. Özellikle ipotekli satışlardaki artış, kredi kanalının yeniden devreye girdiğini gösteriyor. Faizlerde beklenen düşüşle birlikte piyasada hareketliliğin artmasını bekliyoruz” ifadelerini kullandı.
En yüksek değer artışı Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale’de
Kasım ayında en çok konut satışının yapıldığı ilk 30 il baz alındığında, yatırımcıya en fazla kazandıran şehirler Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale oldu. Diyarbakır’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 48,7 oranında artarken, enflasyondan arındırıldığında bu oran yüzde 12,6’ya düştü. Bu şehirde ortalama konut metrekare fiyatı 31 bin 143 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL oldu.
Samsun’da nominal artış yüzde 41,3, reel artış ise yüzde 7,1 olarak gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 32 bin 995 TL, ortalama konut fiyatı 3,8 milyon TL’ye ulaştı. Çanakkale’de nominal artış yüzde 39,2, reel artış yüzde 5,5 seviyesinde olurken, ortalama metrekare fiyatı 49 bin 93 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,8 milyon TL olarak hesaplandı.
Hatay, Muğla ve Aydın’da reel düşüş dikkat çekti
Endeksa verilerine göre, ilk 30 il arasında satılık konut fiyatlarının yıllık bazda en az arttığı iller Hatay, Muğla ve Aydın oldu. Hatay’da fiyatlar yüzde 14,9 oranında nominal artarken, enflasyondan arındırıldığında reel olarak yüzde 12,9 geriledi. Ortalama metrekare satış fiyatı 25 bin 76 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,8 milyon TL olarak açıklandı.
Muğla’da nominal artış yüzde 22,1 iken, reel olarak yüzde 7,5 oranında düşüş yaşandı. Türkiye’nin en yüksek konut fiyatlarına sahip ili olan Muğla’da ortalama metrekare satış fiyatı 77 bin 107 TL, ortalama konut fiyatı ise 9,8 milyon TL seviyesinde. Aydın’da ise nominal artış yüzde 22,9, reel düşüş ise yüzde 6,9 olarak kaydedildi. Ortalama metrekare fiyatı 49 bin 224 TL, ortalama konut fiyatı 6,6 milyon TL oldu.
Dört büyükşehir arasında Ankara öne çıktı
Türkiye’nin en büyük dört ili içinde satılık konut fiyatlarının yıllık bazda en fazla arttığı şehir Ankara oldu. Başkentte nominal fiyat artışı yüzde 35,6 olurken, reel bazda yüzde 2,8’lik bir artış gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 33 bin 399 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,3 milyon TL seviyesine ulaştı.
İstanbul’da nominal artış yüzde 30,2, reel bazda ise yüzde 1,3 düşüş yaşandı. Ortalama metrekare fiyatı 56 bin 978 TL, ortalama konut fiyatı 6,5 milyon TL olarak hesaplandı. İzmir’de fiyatlar yüzde 26,0 nominal artarken, reel bazda yüzde 4,6 geriledi. Ortalama konut fiyatı 5,9 milyon TL’ye, metrekare fiyatı ise 47 bin 543 TL’ye çıktı. Bursa’da ise yıllık nominal artış yüzde 27,1, reel bazda düşüş yüzde 3,7 oldu. Ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL, metrekare fiyatı ise 31 bin 906 TL olarak gerçekleşti.
Kira piyasasında yatay seyir
Kiralık konut piyasasında ise yıllık bazda nominal artış yüzde 27,5 olarak gerçekleşti. Ancak reel bazda bu artış eksiye döndü ve yıllık yüzde 3,4 oranında düşüş yaşandı. Aylık bazda ise nominal olarak değişim gözlenmezken, enflasyondan arındırıldığında kiralarda yüzde 1,8’lik reel düşüş dikkat çekti. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira fiyatı 228 TL, ortalama konut kirası ise 24 bin 898 TL seviyesinde ölçüldü.
