Yurt içindeki ekonomik dalgalanmalar ve konut piyasasında yaşanan dengesizlikler, Türk yatırımcının yönünü yurt dışına çevirmesine neden oldu. Merkez Bankası verilerine göre, 2024 yılında yurt dışında yapılan gayrimenkul yatırımları 2 milyar 513 milyon doları aşarak rekor seviyeye ulaştı. Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) verileri de bu tabloyu destekler nitelikte. Verilere göre, Türklerin yurt dışı yatırımlarında Yunanistan ve Dubai öne çıkarken, Macaristan, İspanya ve Karadağ gibi ülkeler de yatırımcıların radarında. Yatırımcıların temel motivasyonları arasında döviz bazlı kira getirisi, altın vize avantajı, hukuki güvence ve ekonomik istikrar başı çekiyor.
Ekonomik güven arayışıyla yurt dışına yönelen yatırımcıların genellikle 500 bin dolar civarında bir bütçeyle alım yaptığı belirtiliyor. Özellikle Dubai’deki amortisman süresinin kısa olması ve kira gelirinden vergi alınmaması, Türk yatırımcı açısından cazip fırsatlar sunuyor.
Türkiye’deki konut fiyatlarının son iki yılda hızla artması, kira düzenlemeleriyle yatırımın getirisinin azalması ve mevzuattaki belirsizlikler, yatırımcıyı alternatif pazarlara yönlendirdi. Öte yandan, Türkiye’den çıkan sermaye dikkat çekici boyutlara ulaştı. Yabancıların Türkiye'den aldığı gayrimenkul değeri 12 aylık bazda 2,13 milyar dolar olurken, aynı dönemde Türk yatırımcıların yurt dışında yaptığı alımlar 2,30 milyar dolar ile bu rakamı geçti. Böylece Türkiye, bu alanda net sermaye ihracatçısı konumuna geldi.
“Dubai ve Kıbrıs’a yatırım”
Yurt dışına sık sık gidip gelen ve uluslararası işlerde çalışan kişilerin uzun zamandır gayrimenkul alımı için yurt dışını tercih ettiğini belirten Gayrimenkul Uzmanı Deniz Kezer, “Ancak gayrimenkul yatırımını yurt dışında yapan vatandaşların özellikle Altın Vize uygulamasından yararlanmak istediğini söyleyebiliriz. Vatandaşlar genellikle Avrupa’da bir gayrimenkulü kira getirisi için almıyor. Burayı kendilerine bir kaçış rotası olarak görüyor olabilirler. Nasıl 2024 yılında yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında yüksek artışlar görüldüyse, bu yıl da aynı yükselmeyi görmeye devam edeceğiz. Ancak elbette bu Türkiye’deki satışların azaldığı anlamına gelmiyor. İkisinin de alıcısı farklı. Ancak Dubai veya Kıbrıs için aynı şeyi söyleyemeyiz. Buralardan gayrimenkul alan çoğu vatandaş kira getirisini düşünerek bu yatırımı yapıyor” dedi.
“Altın Vizeye ilgi büyük”
Altın Vize uygulamasının özellikle Yunanistan’a olan gayrimenkul yatırım isteklerini artırdığını kaydeden Gayrimenkul Uzmanı Kezer, “Yunanistan geçen yıl başlattığı ‘Altın Vize’ uygulamasıyla Avrupa’da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenleri kendine çekti ve bu şekilde büyük bir rağbet gördü. Altın Vize, yabancı yatırımcılara belirli bir ülkeye yatırım yapmaları karşılığında oturma izni, uzun süreli vize veya hatta vatandaşlık hakkı tanıyan bir program. Genellikle gayrimenkul alımı, devlet tahvili, girişim yatırımı gibi yollarla sağlanıyor. Avrupa’da yaşamak isteyen vatandaşlar da bu vize uygulamasını değerlendirerek, yatırımını Türkiye’de değil Avrupa’da yaparak, kendilerine göre belki de bir kaçış rotasını oluşturmuş oluyorlar. Avrupa’ya yapılan bu gayrimenkul yatırımını yalnızca buradaki emlak vergisine bağlamak ise doğru olmaz, mevcut ekonomik gidişat, artan kira ve satılık gayrimenkul fiyatları ile yaşam şartları da bu yatırımın yurt dışına yönelmesinin nedenleri arasında gösterilebilir” ifadelerini kullandı.
250 bin Euro’luk yatırıma vatandaşlık
Ülkelere göre vatandaşların gayrimenkul yatırımı ile elde ettikleri yan haklar değişirken, Altın Vize uygulaması genellikle vatandaşlara uzun süreli veya kolay vize alma hakkı tanıyor. Bunun yanında oturum izni sağlayan veya direkt vatandaşlık veren ülkeler de var. Bazı ülkelere göre gayrimenkul yatırımı ile kazanılan haklar ise şöyle; Avrupa’daki en düşük limitli program Yunanistan’da. Yunanistan 250 bin Euro’luk gayrimenkul yatırımının üzerine vatandaşa Schengen vizesiz, 5 yıl oturum hakkı tanıyor. Portekiz yeniden düzenlemelere gidiyor olsa da şu anda 500 bin Euro’ya oturum ve 5 yıl sonra vatandaşlık hakkı tanırken, İspanya ise oturum izni ve Avrupa’ya seyahat hakkı tanıyor, ancak vatandaşlık için uzun bir süre bekletiyor. Avrupa Birliği üyesi olmayan Karadağ ise, 250 bin Euro ve 100 bin Euro devlet katkısıyla 6 ayda vatandaşlık verebiliyor.
