Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda yürütülen ve İzmir’in de dahil olduğu yedi pilot ilde uygulanan Dünya Bankası destekli “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi”, kentsel dönüşümde finansman ve sözleşme modellerini yeniden gündeme taşıdı. Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, projenin hukuki ve finansal boyutlarını değerlendirerek mülk sahiplerinin süreçte dikkat etmesi gereken noktalara ilişkin uyarılarda bulundu.
Kentsel dönüşümde malik işveren konumuna geliyor
Projenin önemli etkilerinden birinin kentsel dönüşüm sürecindeki ağırlığı müteahhitten malike kaydırması olduğunu belirten Doç. Dr. Kaplan, geleneksel kat karşılığı modelinden farklı bir yapının ortaya çıktığını söyledi. Yeni sistemde malikin işveren konumunda bulunduğu götürü bedelli yapım sözleşmelerinin öne çıktığını ifade ederek, bunun kentsel dönüşümde taraflar arasındaki hukuki ve ekonomik ilişkileri de değiştirdiğine dikkat çekti.
Kredi inşaat ilerledikçe müteahhide aktarılıyor
Doç. Dr. Kaplan’ın verdiği bilgilere göre kredi, doğrudan riskli yapı maliki olan gerçek kişinin hesabına yatırılarak bloke ediliyor. Kaynak, inşaatın ilerleme seviyesine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın bildirimi doğrultusunda aşamalı şekilde müteahhide aktarılıyor. Bu yöntemin süreç üzerinde ciddi bir idari denetim imkânı oluşturduğunu belirterek, uygulamanın şu aşamada kılavuzlarda belirtilen ve İzmir’in de içerisinde bulunduğu yedi pilot ille sınırlı olduğuna dikkat çekti. Bu nedenle projenin mevcut haliyle kentsel dönüşüm için makro ölçekte bir çözümden ziyade yeni bir finansman modelinin denemesi olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
Yüzde 0,69 faiz ve 180 ay vade
Kredi koşullarına da değinen Doç. Dr. Kaplan, aylık yüzde 0,69 faiz, 180 ay vade ve ilk yıl geri ödemesiz finansman imkânının piyasa koşullarının belirgin şekilde altında olduğunu söyledi. İlk yıl geri ödeme alınmamasının inşaat süresinin bir bölümüyle örtüşmesinin maliklerin aynı anda hem kira hem de kredi taksiti ödemesi riskini azalttığını belirterek, uygulamanın bu yönüyle kentsel dönüşümü teşvik eden ve destekleyen bir nitelik taşıdığını kaydetti. Belirli kategorilerdeki hak sahipleri ile A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalar için ayrıca faiz indirimi uygulandığını da aktardı.
Riskli yapı raporunda 15 günlük süreye dikkat
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin hak kaybı yaşayabileceği iki temel aşamaya dikkat çeken Doç. Dr. Kaplan, bunlardan ilkinin riskli yapı raporunun tebliğ edilmesinden sonra başlayan 15 günlük yasal itiraz süresi olduğunu belirtti. İkinci önemli aşamanın ise paylaşım esaslarının belirlendiği dönem olduğunu ifade ederek, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satılması sırasında belirlenen rayiç bedellerin maliklerin beklentilerinin altında kalabildiğini söyledi.
Teslim gecikmeleri ve tapu davaları öne çıkıyor
Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklara da değinen Doç. Dr. Kaplan, özel hukuk alanında teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptal davalarının öne çıktığını belirtti. İdari yargıda ise riskli yapı tespitleri ve ruhsat iptaline ilişkin davaların önemli başlıklar arasında bulunduğunu kaydetti.
Hukuki destek için ihtilaf çıkması beklenmemeli
Mülk sahiplerinin profesyonel hukuki desteğe anlaşmazlık ortaya çıktıktan sonra başvurmasının geç kalınmasına neden olabileceğini belirten Doç. Dr. Kaplan, desteğin henüz sözleşmeler imzalanmadan alınması gerektiğini vurguladı. Özellikle riskli yapı raporunun tebliğ edildiği ve müteahhitlerden gelen tekliflerin değerlendirildiği dönemin hukuki destek almak açısından en uygun aşama olduğunu paylaştı.
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde bu maddelere dikkat
Sözleşmelerde bağımsız bölümlerin eklentileriyle birlikte gösterildiği paylaşım cetvelinin ayrıntılı şekilde incelenmesi gerektiğini belirten Doç. Dr. Kaplan, teslim süresi kadar bu sürenin hangi tarihte başlayacağının da açık biçimde belirlenmesinin önem taşıdığını söyledi. Uygulanabilir bir gecikme cezasının sözleşmede bulunması gerektiğini kaydederek, arsa payı devrinin peşin şekilde yapılması yerine ruhsat ve iskân aşamalarına bağlı olarak kademeli gerçekleştirilmesinin değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti. Teminat hükümleri ile sözleşmenin feshedilmesi durumunda tasfiyenin nasıl gerçekleştirileceğinin de açıkça düzenlenmesi gerektiğini belirten Doç. Dr. Kaplan, kredili modele özgü olarak hak ediş takviminin ve karşılığı yapılmayan hak edişlerden doğabilecek riskin hangi tarafta kalacağının sözleşmede net biçimde yazılması gerektiğine dikkat çekti.
